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Substanzerhaltungsaufwand für Gebäude einer durchschnittlichen Kirchengemeinde bei rund 200.000 €/ Jahr (so Bistum Freiburg) ?

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03/2015, von Friedhelm Schneider

In der Zeitschrift für Kirche und Recht (KuR, S. 515ff) erschien 2014 der Aufsatz „Bewertung und Bilanzierung kirchlicher Gebäude“ von Dipl. Finanzwirt Linus Becherer.

Der Autor bewertet den finanziellen Aufwand einer Kirchengemeinde für den herkömmlichen Gebäudebestand aus Kirche, Pfarrhaus, Gemeindehaus und Kindergarten und stellt die bilanziellen Folgen (und erwartete Wirkungen bei den Betroffenen) dar. Damit werden also auch die Absichten der an „kirchlichen Notwendigkeiten orientierte(n) vollständige(n) Bewertung und Bilanzierung der kirchlichen Immobilien bzw. des kirchlichen Vermögens und der Schulden“ deutlich. Das Ergebnis gilt selbstredend nicht allein für das Bistum Freiburg, sondern für alle katholischen Bistümer und evangelischen Landeskirchen, darüber hinaus aber auch für Kommunen und Staat in gleicher Weise.

Die Ermittlung des Aufwandes zur Erhaltung der Gebäude erfolgte nach der Immobilienwertvordnung, ein Verfahren, das mit pauschalen Ansätzen operiert. Angeblich würde sich das rechnerische Ergebnis mit dem empirischen Befund aus der Praxis im Bistum Freiburg decken. Danach wird für die Erhaltung p.a. benötigt 
für eine Kirche (2235 qm BGF) 61.149 €
für ein Pfarrhaus (640 qm BGF) 20.121 €
für ein Kindergarten (1071 qm BGF) 48.709 €
für ein Gemeindehhaus (2031 qm BGF) 67.266 €

Fazit: „Somit müßte die Kirchengemeinde jährlich rund 200.000 € zurückstellen, um die langfristigen baulichen Verpflichtungen der Immobilien gerecht zu werden. Allerdings sind die Kirchengemeinden auf Grund ihrer finanziellen Gesamtsituation in der Regel gar nicht in der Lage diese Rückstellungen zu bilden und einzustellen. Deshalb obliegt es den örtlichen Gremien selbst einen Betrag festzulegen, der in der Bilanz berücksichtigt wird.“

Wie also geht die Kirchengemeinde mit dem Problem der Darstellung in der Bilanz um? In diesem Fallbeispiel stellt sie den größeren Teil des rechnerischen Betrages, der faktisch mit Haushaltsmitteln etc. nicht erbracht werden kann, auf der Passivseite als Fremdkapital ein (Verbindlichkeiten aus Bausbstanzerhaltung, im Beispiel: 110.000 €), auf der Aktivseite als „fehlendes Vermögen für Bausubstanzerhaltung“. Unterstellt wird also, die Kirchengemeinde könne 90.000 € tatsächlich als Finanzanlagen (aktiv) zurückstellen. Der größere Betrag wird als „fiktive  Verschuldung“ in die Bilanz eingestellt. Bei einem Wertansatz kirchlicher Gebäude mit 1 € pro Objekt ist die Kirchengemeinde damit schon bei der Eröffnungsbilanz in den Miesen.

Als wesentliches Ergebnis der Operation wird festgehalten

„Die wirtschaftliche Situation in der Bilanz der Kirchengemeinde wird transparent dargestellt, so dass sichtbar wird, ob und ggf. in welchem Umfang sie sich den heutigen Gebäudebestand noch leisten (fett und kursiv im Original!) kann.“

Solche Zahlen sagen also: die Kirchengemeinde kann sich den Gebäudebestand nicht leisten. Sie muss sich in der Folge von den „Lasten der Gebäude“ (das alte Thema der Kirche in neuem Gewand) befreien. Hätte man diese Bilanz vor 30 aufgestellt, was wäre dann passiert? Die Gemeinde hätte schon vor 30 Jahren angefangen, Ihre Immobilien zu verkaufen… In vielen Fällen hätte sie dann ihre Tafelsilber schon frühzeitig verscherbelt. Das gilt insbesondere für das Bistum Freiburg – einer Region mit den heute höchsten (und in den letzten Jahren mit am stärksten gestiegenen) Immobilienpreisen in Deutschland. Gut also, dass man auf die Idee der Bilanzierung erst heute kommt und nicht schon vor 30 Jahren kam. So wurden zumindest in der zurückliegenden Zeit Schäden durch unnötige Desinvestitionen verhindert. Denn die Wertsteigerungen der zurückliegenden Jahre hätten bei einem früheren Verkauf ja nicht realisiert werden können.

Hier geht es aber mehr noch um die Bewertung der Gebäude und ihres Instandhaltungsaufwandes. Dazu kann man aus drei Perspektiven Stellung nehmen.

1. Immobilienwirtschaftliche Perspektive.  Die Immobilienwirtschaftliche Perspektive unterscheidet sich von der finanzwirtschaftlichen dadurch, dass sie nicht pauschalen Ansätzen operiert, sondern auf der Basis von realen Daten vorauschauend kalkuliert. Zusätzliches Instrument ist dann die Definition von angestrebten Instandhaltungsniveaus für die Gebäude. Die Immobilien müssen nicht – wie die finanzwirtschaftliche Perspektive unterstellt – immer auf höchstem Niveau instand gehalten werden. Eine entsprechende Untersuchung in einem Kirchenkreis der EKiR (Kkrs Ottweiler) im Jahr 2005 von K.IM. Kirchliches Immobilienmanagement hat bestätigt, dass der Bestand auf der Basis der immobilienwirtschaftlichen Perspektive mit deutlich weniger finanziellem Aufwand auf ausreichendem Niveau gehalten werden kann als die doppische Pauschalbewertung/NKF rechnerisch fordert.  

2. Man vergleiche dazu die Erkenntnis der kirchlichen Bauämter der ehemaligen DDR. In Ostdeutschland lag die letzte Bau- und Sanierungsepoche kirchlicher Gebäude vor der Wende 80 Jahre zurück – es war die Kaiserzeit. Die empirisch belegte Erkenntnis:  gerade kirchliche Immobilien (historische Gebäude) müssen hinsichtlich der Substanzerhaltung nicht nur mit hohem Aufwand (s. die Berechnung einer reichen Diözese) auf höchstem Niveau erhalten werden, sondern können über Jahrzehnte auf niedrigem (bzw. in der DDR_Zeit niedrigstem) Stand mit geringstem Aufwand erhalten werden. (Darunter gäbe es dann als Strategie noch die sog. „Überwinterung“, die Erhaltung ohne Budget.) Nimmt man diese Erfahrung aus Ostdeutschland, dann entpuppen sich auf finanzwirtchaftliche Weise errechnete fiktive bilanzielle Millionenprobleme („fehlendes Vermögen für Bauinstandhaltung“) als reine Panikmache.

3. Näher und greifbarer als die beiden ersten Betrachtungen liegt dem Badener Bürger und Christ wahrscheinlich der Vergleich mit dem eigenen Häusle, für das er unter Berücksichtigung unterschiedlicher Größe gegenüber dem Pfarrhaus einen deutlich niedrigeren Ansatz im eigenen Budget einplant. Was er kopfrechnend selbst überschlagen und erkennen kann.

Fazit: Der Blick in die Bilanz reicht ganz offensichtlich nicht, um die Realität der Immobilienlage realitätsnah zu erkennen, darzustellen und daraus eine plausible Immobilienstrategie für die Kirche abzuleiten. Kein professioneller Immobilienbesitzer würde allein mit bilanziellen oder finanzwirtschaftlichen Zahlen seinen Bestand steuern. Auch die Kirche will dies nicht. Mit der Bilanz wird offensichtlich eine ganz andere, leicht durchschaubare  Absicht verfolgt. Aber: man erkennt die Absicht und man ist verstimmt. Leute mit gesundem Menschenverstand, von denen es vor Ort sehr viele Menschen gibt, werden sich durch solche bilanzielle Dramatisierungen und Panikmache also nicht blenden lassen. Was aber bei und mit solchen Operationen passieren wird: die betroffenen Menschen werden verstimmt, sie werden den Glauben verlieren. Nicht den Glauben an Gott, aber den Glauben an die (real existierende) Kirche. Man vergleiche dazu das Anwachsen der Kirchenmitglieder, die sich der Kirche nur noch wenig Verbundenen  in der 5. KMU (evangelischerseits) und die Kirchenaustrittszahlen. Diese Ergebnisse resultieren natürlich nicht hauptsächlich aus der aus der bilanziellen Darstellung abgeleiteten falschen Immobilienstrategie, aber sie werden dadurch gefördert.

„Zuversichtlich kleiner werden“ – Abschlussbericht des Zukunftsausschusses der EKKW

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 Zum Abschlussbericht des Zukunftsausschusses der EKKW, Synode 26./27. April 2013 Hofgeismar.

Von Friedhelm Schneider, Pfarrer & Immobilienfachwirt (IMI)

 

Der Bericht enthält Forderung nach (Kürzungs-)Maßnahmen in vier Bereichen: 1. Immobilien, 2. Gemeindepfarrstellen, 3. Funktionspfarrstellen 4. Verwaltung.

Der Inhalt ist typisch für Kürzungs- und Abbaumaßnahmen im Fahrwasser des Impulspapiers „Kirche der Freiheit“.

In dieser Ausgabe beschäftigen sich die Wort-Meldungen mit dem ersten Kürzungsthema Immobilien.

Die Verheißung: Präsenz in der Region, Pfarrer sollen sich (wieder verstärkt) geistliche Aufgaben widmen können

Die Realität der Umsetzung: Abbau des Immobilienbestandes, der Pfarrstellen.

Vor unseren Beitrag zum Thema Abbau des Immobilienbestandes gemäß Zukunftsausschuss der EKKW stellen wir unter die Leitfrage von Thomas Erne, dem Leiter des Instituts für Kirchenbau, Marburg: „Zu viele Räume – zu wenig Ideen?“ (Artikel in Isolde Karle: Kirchenreform).

 

1. Problem: „hohe Unterhaltungs- und Renovierungskosten“

Die Frage der Immobilien wird im Bericht des Zukunftsausschusses ausschließlich unter dem Aspekt der Ausgaben, also in kameraler Denkweise (von Ausgaben und Einnahmen) betrachtet. Das Problem besteht dann in „hohen Unterhaltungs- und Renovierungskosten“. Dass die Thematik derart eng geführt wird ist überaus spannend, hat man doch gerade in der EKKW die Doppik eingeführt. Dort werden die Immobilien als Sachanlagen im Vermögensteil aufgelistet (und bewertet. Zum Thema Doppik generell: Thema des Monats Mai). Von diesem Aspekt ist dem Zukunftsausschuss mit keinem Wort die Rede (s.u.). Warum?

Doch folgen wir bereitwillig der Argumentation des Papiers und betrachten zunächst die Ausgabenseite. Das Baumittelantragsvolumen belaufe sich auf 70 Mio. im Jahr 2012;

Anmerkung: der übliche Anteil dürfte bei ca. 15-20 Mio. p.a. liegen (im Vergleich die etwa doppelt so große EKHN: ca. 35 Mio. € p.a.); die besondere Höhe des Antragsvolumens 2012 dürfte also einem aufgelegten Sonderbauprogramm der EKKW geschuldet sein.

Weiter: „geschätzter Sanierungsstau: 100 Mio. €“;

Dazu zwei Anmerkungen.

Anmerkung 1: mit geschätzten Zahlen bei derartigen Maßnahmen kann man in der Regel gar nichts anfangen. Denn selbst die Bezugsgrößen bleiben im Dunkeln. Weder wird

  • von der Anzahl der betroffenen Gebäude gesprochen, noch
  • vom detaillierten Gebäudezustandsgrad aller Objekte (Gebäudeinformation gibt es ja nicht – s.u.) noch vom
  • Grad des Zustands des Gebäudebestandes nach erfolgter Sanierung, also der Definition des Sanierungsbegriffs. Die Aussage ist insoweit nicht aussagekräftig und für eine Entscheidung in keinem Falle ausreichend.

Anmerkung 2: Lässt man sich dennoch auf den „Schätzwert“ ein, dann hilft ein Vergleich mit anderen Ausgabenpositionen des Haushalts weiter. Nehmen wir als Beispiel den Mittelbedarf für die Bildung von Rücklagen für Beihilfeleistungen. Mit Einführung der Doppik unterzieht sich die EKKW völlig freiwillig der Pflicht der Rücklagenbildung auch für Beihilfeleistungen. Für die Pensionen ist das üblich, für die nur geringfügig ins Gewicht fallenden Beihilfeleistungen nicht. Es dürfte um einen Betrag von ca. 150 Mio. € gehen (vgl. die etwa doppelt so großen Landeskirchen Württemberg ((ca. 350 Mio)) und Bayern ca. 350 Mio.). Die Rücklagenbildung verlangt also einen um 50% höheren Mittelaufwand als die geschätzte umfassende Gebäudesanierung. Dabei ist bekannt, dass Kapitalanlagen derzeit keine Renditen abwerfen und sich bei Berücksichtigung der Inflation real selbst verzehren.

 

2. Lösung: Abbau des Immobilienbestandes

„Die Frage ist zu stellen, wie die hohen Unterhaltungs- und Renovierungskosten eingedämmt und deutlich reduziert werden können“. Lösung: Aufgabe von Gebäuden, Erhalt weniger (!) verbleibender Gebäude; gedacht ist an die infolge Stellenabbaus frei werdenden Pfarrhäuser und an Gemeindehäuser. An Gemeindehäusern bestünde – wie im Falle der kathol. Kirche und der Kommunen – ein Überhang. Für den Verkauf „nicht mehr benötigter Gemeindehäuser“ sollen Anreize geschaffen werden. Doch auch Kirchengebäude, die als wichtigste Gebäudeart eingestuft werden, sind nicht völlig tabu. Sollen wenige Gebäude erhalten bleiben, ist an einen massiven Abbau gedacht. Konkrete Zahlen werden nicht genannt.

 

Dazu wieder ein paar Anmerkungen:

1. vielsagend ist der Weg: Nach Abbau von Gebäuden (!) soll dann ein Gebäudemanagement zu Einsparungen führen. „Deutliche Einsparungen können nur durch die beschriebenen Maßnahmen (Gebäudeabbau) ansatzweise realisiert werden“. Bei Anpassungsmaßnahmen des Immobilienbestandes an veränderte Gegebenheiten muss aber stets Information die Grundlage von Entscheidungen! Immobilieninformation ist etwas anderes als ein „Gebäudekataster“.

2. Die Frage der Gebäude wird allein fiskalisch – als Ausgabenproblem gesehen. Nicht aber aus Vermögenssicht. Der Gebäudebestand ist aber Teil des Vermögens. Eine Sicht, die in der Kirche oft ausgeblendet wird. Dafür gab es Gründe, die heute etwas anders zu bewerten sind. Eine entsprechende Betrachtung zeigt, dass aktuell eine Flucht der Investoren in Immobilienvermögen stattfindet, weil andere Anlagen (zu) unsicher geworden sind. Anlagen- und Rücklagenbildung in den bekannten Kapitalanlagen wird zunehmend kritischer. Warum will also die Kirche in dieser Zeit große Teile ihres Immobilienvermögens abstoßen?

3. Die Ausgabensicht ist beschränkt auf die Ausgabenseite bei dauerhaftem Betrieb.  Ausgeblendet ist die Ausgabenseite für den Transformationsprozess selbst. Vielfach geht es nicht schlicht um Verkauf. Im falle von Gemeindehäusern wird die „Integration von Gemeinderäumen in den Bestand der Kirchen“ angestrebt. Solche Veränderungsprozesse sind in vielfacher Hinsicht problematisch. Die sind hier nicht alle aufzuführen. Finanzielle Vorteile solcher Investitionen bei vergleichenden Vollkostenrechnungen werden höchst selten auftreten.

3. Auch funktionierende oder zuvor selbst erfolgreich reorganisierte (!) Tagungshäuser in nicht uninteressanter Lage wie in Bad Orb wurden verkauft. Lesen Sie mehr.

 

3. Die Erhaltung von Pfarrhäusern ist kostengünstiger als die Auszahlung des Ortszuschlags

Aufwendung von Baumitteln für Pfarrhäuser werden mit ca. 4,5 Mio. p.a. Beziffert – einmal eine konkrete Zahl! Bei einer (aufgrund von vergleichen geschätzten Zahl von ca. 500 Pfarrhäusern wären das ca. 9.000.- € p.a. Das ist in der Tat ein hoher Betrag. Ein privater Eigentümer käme sicher mit geringeren Ausgaben aus. Für das Management besteht also durchaus Optimierungsspielraum. Trotzdem muss die Kirche eine andere Kennziffer heranziehen: die der Ausgaben für Ortszuschläge, wenn eine Dienstwohnung nicht gestellt wird. In der Regel sind für die Kirche die Kosten bei Auszahlung der Ortszuschläge höher als die Kosten der Bauunterhaltung. Das ergab eine Recherche des früheren Synodalen und Finanzausschussmitglieds Dr. Bergner in der EKHN. Eine Entlastung des Haushalts findet bei einem Verkauf in diesem Falle also – anders als behauptet – gar nicht statt.

 

4. Einsparung? Kürzung!

Die Verheißung: mit Einführung des Gebäudemanagements und Budgetierung wurde der Bauunterhalt auf 1 Mio. und die Bewirtschaftung ebenfalls auf 1 Mio. gedeckelt. Gegenüber zuvor 2,5 Mio. € p.a. Fallen nurmehr jetzt 2 Mio. an. Das wird als Einsparung 500.000.- verbucht.

 

Anmerkung: die genannte „Einsparung“ ist nichts andres als eine Kürzung der Mittel. Das kann im Falle der Bewirtschaftungskosten bedeuten, dass im Winter die Leute in den Kirchen und Gemeindehäusern frieren müssen, weil – bei zudem steigenden Energiekosten – die Mittel nicht mehr ausreichen.

Deutlicher heißt es an anderer Stelle: „Es wird ein Prüfauftrag erteilt, ob die Mittel für den Bauunterhalt ab dem Jahr 2017 um 50% gekürzt werden und …ab 2026 entfallen können.“

Nicht ist die Rede von einer Steigerung der Wirtschaftlichkeit, die dazu führen könnte, dass über Leistungssteigerung bessere Ergebnisse erzielt würden (Rationalprinzip der Ökonomie).

 

5. Gesamtbeurteilung

Der Ansatz des Zukunftsausschusses ist ganz offensichtlich dominiert von dem Ziel des Abbau des Gebäudebestandes. Dabei wird wohl im Falle des Pfarrhauses über die symbolische Bedeutung kaum angemessen eingeschätzt. Und im Falle der Gemeindehäuser wird die funktionale Bedeutung sowohl im städtischen als auch ländlichen Raum auch angesichts von gesellschaftspolitischen Veränderungsprozessen kaum angemessen erfasst.

 

In ökonomischer Hinsicht irritiert, dass die Immobilienfrage nicht primär als Vermögensfrage behandelt wird. Immerhin handelt es sich um Vermögensanlagen, die über Jahrhunderte bestanden oder gebildet wurden. Anleger suchen gezielt nach Immobilienanlagen als sicher Häfen. Und dabei ist auch das Immobilienvermögen im Visier. In einem Standardwerk Immobilieninvestition heißt es: „Das Vermögen der Kirchen wird häufig unterschätzt, weil es sich auf eine Vielzahl kirchlicher Rechtsträger… verteilt. Der Grundbesitz der Kirchen wurde zuletzt in 1937 in einer offizieller Reichsstatistik erfasst. Aktuelle zahlen gibt es nicht. Unbestätigten Schätzungen von Frek gehen davon aus, dass die Kirchen in Deutschland direkt und indirekt Immobilienwerte von 150 Mrd. € besitzen. Der Flächenbestand wird auf 6,8 Mrd. qm geschätzt. Damit zählen die Kirchen zu den bedeutsamsten Akteuren auf dem Immobilienmarkt.“

Die Beurteilung des Zukunftsausschusses allein nach Ausgabengesichtspunkten ist bei Immobilien generell, speziell in der besonderen aktuellen Lage schlicht unprofessionell.

Der Verkauf von zuvor reorganisierten Gebäuden erinnert an den Verkauf von ehemals staatlichen und kommunalen Kliniken an Privatinvestoren und damit an Ökonomisierungsprozesse von Bereichen der Daseinsvorsorge, denen sich die Kirche unterwirft. Dabei mag die Tatsache des Verkaufs an einen Klinik-Konzern selbst ein reiner Zufall sein.

 

Betroffen ist auch das Thema Partizipation: Die Daten- und Informationslage der Landeskirche ist für qualifizierte Vorlagen kaum ausreichend. Die für die weitreichenden Maßnahmen genannten spärlich eingestreuten Zahlen sind als Basis derartiger Entscheidungen unzureichend. Die vorgeschlagenen Entscheidungen sind damit weder überprüfbar noch nachvollziehbar. Entscheidungen können nur auf der Basis von Gutgläubigkeit und Vertrauen getroffen werden. Der Respekt vor den Mitwirkenden in den synodalen Gremien gebietet eine Grundlage, die verantwortungsvolle Mitwirkung an Entscheidungen ermöglicht. Dazu braucht es andere Grundlagen.