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Substanzerhaltungsaufwand für Gebäude einer durchschnittlichen Kirchengemeinde bei rund 200.000 €/ Jahr (so Bistum Freiburg) ?

03/2015, von Friedhelm Schneider

In der Zeitschrift für Kirche und Recht (KuR, S. 515ff) erschien 2014 der Aufsatz „Bewertung und Bilanzierung kirchlicher Gebäude“ von Dipl. Finanzwirt Linus Becherer.

Der Autor bewertet den finanziellen Aufwand einer Kirchengemeinde für den herkömmlichen Gebäudebestand aus Kirche, Pfarrhaus, Gemeindehaus und Kindergarten und stellt die bilanziellen Folgen (und erwartete Wirkungen bei den Betroffenen) dar. Damit werden also auch die Absichten der an „kirchlichen Notwendigkeiten orientierte(n) vollständige(n) Bewertung und Bilanzierung der kirchlichen Immobilien bzw. des kirchlichen Vermögens und der Schulden“ deutlich. Das Ergebnis gilt selbstredend nicht allein für das Bistum Freiburg, sondern für alle katholischen Bistümer und evangelischen Landeskirchen, darüber hinaus aber auch für Kommunen und Staat in gleicher Weise.

Die Ermittlung des Aufwandes zur Erhaltung der Gebäude erfolgte nach der Immobilienwertvordnung, ein Verfahren, das mit pauschalen Ansätzen operiert. Angeblich würde sich das rechnerische Ergebnis mit dem empirischen Befund aus der Praxis im Bistum Freiburg decken. Danach wird für die Erhaltung p.a. benötigt
für eine Kirche (2235 qm BGF) 61.149 €
für ein Pfarrhaus (640 qm BGF) 20.121 €
für ein Kindergarten (1071 qm BGF) 48.709 €
für ein Gemeindehhaus (2031 qm BGF) 67.266 €

Fazit: „Somit müßte die Kirchengemeinde jährlich rund 200.000 € zurückstellen, um die langfristigen baulichen Verpflichtungen der Immobilien gerecht zu werden. Allerdings sind die Kirchengemeinden auf Grund ihrer finanziellen Gesamtsituation in der Regel gar nicht in der Lage diese Rückstellungen zu bilden und einzustellen. Deshalb obliegt es den örtlichen Gremien selbst einen Betrag festzulegen, der in der Bilanz berücksichtigt wird.“

Wie also geht die Kirchengemeinde mit dem Problem der Darstellung in der Bilanz um? In diesem Fallbeispiel stellt sie den größeren Teil des rechnerischen Betrages, der faktisch mit Haushaltsmitteln etc. nicht erbracht werden kann, auf der Passivseite als Fremdkapital ein (Verbindlichkeiten aus Bausbstanzerhaltung, im Beispiel: 110.000 €), auf der Aktivseite als „fehlendes Vermögen für Bausubstanzerhaltung“. Unterstellt wird also, die Kirchengemeinde könne 90.000 € tatsächlich als Finanzanlagen (aktiv) zurückstellen. Der größere Betrag wird als „fiktive Verschuldung“ in die Bilanz eingestellt. Bei einem Wertansatz kirchlicher Gebäude mit 1 € pro Objekt ist die Kirchengemeinde damit schon bei der Eröffnungsbilanz in den Miesen.

Als wesentliches Ergebnis der Operation wird festgehalten

„Die wirtschaftliche Situation in der Bilanz der Kirchengemeinde wird transparent dargestellt, so dass sichtbar wird, ob und ggf. in welchem Umfang sie sich den heutigen Gebäudebestand noch leisten (fett und kursiv im Original!) kann.“

Solche Zahlen sagen also: die Kirchengemeinde kann sich den Gebäudebestand nicht leisten. Sie muss sich in der Folge von den „Lasten der Gebäude“ (das alte Thema der Kirche in neuem Gewand) befreien. Hätte man diese Bilanz vor 30 aufgestellt, was wäre dann passiert? Die Gemeinde hätte schon vor 30 Jahren angefangen, Ihre Immobilien zu verkaufen… In vielen Fällen hätte sie dann ihre Tafelsilber schon frühzeitig verscherbelt. Das gilt insbesondere für das Bistum Freiburg – einer Region mit den heute höchsten (und in den letzten Jahren mit am stärksten gestiegenen) Immobilienpreisen in Deutschland. Gut also, dass man auf die Idee der Bilanzierung erst heute kommt und nicht schon vor 30 Jahren kam. So wurden zumindest in der zurückliegenden Zeit Schäden durch unnötige Desinvestitionen verhindert. Denn die Wertsteigerungen der zurückliegenden Jahre hätten bei einem früheren Verkauf ja nicht realisiert werden können.

Hier geht es aber mehr noch um die Bewertung der Gebäude und ihres Instandhaltungsaufwandes. Dazu kann man aus drei Perspektiven Stellung nehmen.

1. Immobilienwirtschaftliche Perspektive. Die Immobilienwirtschaftliche Perspektive unterscheidet sich von der finanzwirtschaftlichen dadurch, dass sie nicht pauschalen Ansätzen operiert, sondern auf der Basis von realen Daten vorauschauend kalkuliert. Zusätzliches Instrument ist dann die Definition von angestrebten Instandhaltungsniveaus für die Gebäude. Die Immobilien müssen nicht – wie die finanzwirtschaftliche Perspektive unterstellt – immer auf höchstem Niveau instand gehalten werden. Eine entsprechende Untersuchung in einem Kirchenkreis der EKiR (Kkrs Ottweiler) im Jahr 2005 von K.IM. Kirchliches Immobilienmanagement hat bestätigt, dass der Bestand auf der Basis der immobilienwirtschaftlichen Perspektive mit deutlich weniger finanziellem Aufwand auf ausreichendem Niveau gehalten werden kann als die doppische Pauschalbewertung/NKF rechnerisch fordert.

2. Man vergleiche dazu die Erkenntnis der kirchlichen Bauämter der ehemaligen DDR. In Ostdeutschland lag die letzte Bau- und Sanierungsepoche kirchlicher Gebäude vor der Wende 80 Jahre zurück – es war die Kaiserzeit. Die empirisch belegte Erkenntnis: gerade kirchliche Immobilien (historische Gebäude) müssen hinsichtlich der Substanzerhaltung nicht nur mit hohem Aufwand (s. die Berechnung einer reichen Diözese) auf höchstem Niveau erhalten werden, sondern können über Jahrzehnte auf niedrigem (bzw. in der DDR_Zeit niedrigstem) Stand mit geringstem Aufwand erhalten werden. (Darunter gäbe es dann als Strategie noch die sog. „Überwinterung“, die Erhaltung ohne Budget.) Nimmt man diese Erfahrung aus Ostdeutschland, dann entpuppen sich auf finanzwirtchaftliche Weise errechnete fiktive bilanzielle Millionenprobleme („fehlendes Vermögen für Bauinstandhaltung“) als reine Panikmache.

3. Näher und greifbarer als die beiden ersten Betrachtungen liegt dem Badener Bürger und Christ wahrscheinlich der Vergleich mit dem eigenen Häusle, für das er unter Berücksichtigung unterschiedlicher Größe gegenüber dem Pfarrhaus einen deutlich niedrigeren Ansatz im eigenen Budget einplant. Was er kopfrechnend selbst überschlagen und erkennen kann.

Fazit: Der Blick in die Bilanz reicht ganz offensichtlich nicht, um die Realität der Immobilienlage realitätsnah zu erkennen, darzustellen und daraus eine plausible Immobilienstrategie für die Kirche abzuleiten. Kein professioneller Immobilienbesitzer würde allein mit bilanziellen oder finanzwirtschaftlichen Zahlen seinen Bestand steuern. Auch die Kirche will dies nicht. Mit der Bilanz wird offensichtlich eine ganz andere, leicht durchschaubare Absicht verfolgt. Aber: man erkennt die Absicht und man ist verstimmt. Leute mit gesundem Menschenverstand, von denen es vor Ort sehr viele Menschen gibt, werden sich durch solche bilanzielle Dramatisierungen und Panikmache also nicht blenden lassen. Was aber bei und mit solchen Operationen passieren wird: die betroffenen Menschen werden verstimmt, sie werden den Glauben verlieren. Nicht den Glauben an Gott, aber den Glauben an die (real existierende) Kirche. Man vergleiche dazu das Anwachsen der Kirchenmitglieder, die sich der Kirche nur noch wenig Verbundenen in der 5. KMU (evangelischerseits) und die Kirchenaustrittszahlen. Diese Ergebnisse resultieren natürlich nicht hauptsächlich aus der aus der bilanziellen Darstellung abgeleiteten falschen Immobilienstrategie, aber sie werden dadurch gefördert.

Das Bistum Köln veröffentlicht seine Vermögensbillanz

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Das Bistum Köln hat seine Vermögenswerte offen gelegt. Oder zumindest einen Teil davon. Bei der Zählung des Vermögens wurde, soweit es die Bilanz zulässt ein geringer Wert angenommen. Tatsächlich verfügt das Bistum über deutlich mehr als die errechneten 3,35 Milliarden Euro.

Für Christoph Fleischmann ist trotzdem ein gutes Zeichen. Die Kirche wird sich gegenüber den klammen Kommunen und Ländern nicht mehr als arme Kirchenmaus darstellen können.

Eine andere Erkenntnis zieht der Kölner Stadtanzeiger. Die Banken der Kirche werden zu einem großem Teil aus fachfremden Männern besetzt. Die von der Kirche gerne von anderen eingeforderte gute Unternehmensführung ist im eigenen Haus nicht umgesetzt.

Die Doppik und der Griechenlandeffekt oder: Rechnerische Verarmung und steigende Kapitalkosten

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Über mögliche, positive Zielsetzungen im Zusammenhang der Doppik haben wir berichtet. Auch darüber, dass diese positiven Zielsetzungen durch einer Erweiterte Kameralistik kostengünstig in gleicher Qualität beschafft werden könnte.

Reden wir aber auch einmal von den negativen Folgen bzw. Begleiterscheinungen der Doppik in Form der rechnerischen, bilanziellen Verschuldung, hier zunächst am Beispiel der Stadt Rüsselsheim. Die Eröffnungsbilanz für die Stadt Rüsselsheim weist ein Eigenkapital von rund 173,8 Mio. Euro aus. Das jährliche Defizit beträgt derzeit rund 40 Mio. €. „bleibt es weiterhin bei einem jährlichen Defizit von rund 40 Millionen Euro, wird das Eigenkapital spätestens in gut vier Jahren aufgezehrt sein. Die Stadt würde dann als überschuldet gelten.“ Und das bei einem Vermögen von 584. Mio. €.

Hier soll nicht die Lage von Rüsselsheim analysiert werden, sondern die Folgewirkungen der Doppik bei der Anwendung in Kommunen und Staat (gemäß den Landesgesetzen der schwarz-gelben hessischen Landesregierung).

Schon heute beträgt das Eigenkapital nur ca. 30%. Die Höhe des Eigenkapitals ist aber Kriterium für das Bonitätsrating, wenn die Stadt (oder der Staat) Finanzmittel von Banken benötigt. Sinkt das Eigenkapital, sinkt das Rating. Die Folge beschreibt wikipedia: „Die Herabstufung des Ratings bezeichnet man auch als Downgrade,… Verschlechtert sich das Rating, steigen die Kapitalkosten, da die Konditionen für die Fremdkapitalbeschaffung aus Schuldnersicht unattraktiver werden, beispielsweise durch höhere Zinsen, Erfordernis von Sicherheiten oder geänderte Rückzahlungsbedingungen“.

Damit kommen wir zum eigentlichen Zweck der Bilanzen: „Der Zweck der Bilanzanalyse besteht darin, die wirtschaftliche Lage des Unternehmens mit Hilfe eines umfassenden Kennzahlensystems zu beurteilen und daraus Hinweise für die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung zu erhalten. Das Bilanzrating ist für die Beurteilung des Kreditrisikos von großer Bedeutung. Fachleute aus dem Bankenbereich gehen davon aus, dass sich in Folge der Wirtschafts- und Finanzkrise bei etwa 80 Prozent aller Unternehmen das Kreditrating signifikant verschlechtert hat oder sich verschlechtern wird, wenn die Geschäftszahlen für das Jahr 2009 bewertet werden. Als direkte Folge drohen höhere Kreditzinsen und Kreditkürzungen.“Lesen Sie mehr.

Nehmen wir das Land Hessen. Ein reiches Bundesland, „Geber“ und (deswegen bekanntlich neben Bayern) Kläger im Länderfinanzausgleich.

„Die Eröffnungsbilanz des Landes weist rein rechnerisch ein negatives Eigenkapital von 58 Mrd. Euro aus.“ So die Lesart der Landesregierung.

„Eines der reichsten Bundesländer hoch überschuldet“, so könnte man titeln. Das ist nicht passiert, als das Land Hessen 2009 die Eröffnungsbilanz vorlegte. Warum nicht? Und warum rechnen wir uns arm? Ist es die Lust am Mimikri? Wohl kaum. Was dann? Betrachten wir die Folgen für das Rating des Landes. Welche Bonitätsstufe würde man für ein reiches deutsches Bundesland unterstellen? Tripple A, das dreifache A, die beste und günstigste Stufe? Gefühlsmäßig ja. Aber bei einem negativen Eigenkapital liegen wir da verkehrt. Das reiche Land Hessen hat nur noch den AA-Standard, zahlt infolgedessen also höhere Zinsen. Profitieren tun damit die Banken. Die Einführung der Doppik erweist sich damit in Hessen als kaschiertes Instrument der Banken“förderung“.

Schon Einzelobjekte können Kommunen in bilanzielle Schieflage bringen.

Aber nicht allein große Bilanz von Großstädten oder Ländern können durch die Regeln der Bilanzierung zu rechnerisch negativen Ergebnissen führen. In einer Kommune reichen oft einzelne Gebäude, die diesen Effekt auslösen: „Der Wertverlust von Kulturgütern drückt die kommunale Haushaltsbilanz: Eine Stadt mit vielen historischen Bauwerken rutscht aufgrund der neuen Doppik unverschuldet ins bilanzielle Minus“. Vgl. den Artikel.

Folgen der Doppikeinführung: Ausgewiesene Erhöhung der Verbind-lichkeiten und damit Verringerung des Eigenkapitals am Beispiel der Hansestadt Hamburg

Ferner wurde auf den 31.12.2007 eine Konzernbilanz erstellt, in welcher die Abschlüsse der Tochtergesellschaften, Sondervermögen, Landesbetriebe und sonstiger Beteiligungen konsolidiert wurden. Der Abschluss ermöglichte erstmalig einer Gesamtschau auf den Konzern Hamburg durch Konsolidierung der Vermögenswerte und Schulden der Gebietskörperschaft. Die genannte Passivierung von Rückstellungen und die Konsolidierung der Tochtergesellschaften liefert die primäre Begründung dafür, dass die Verbindlichkeiten der Stadt nicht 23,7 Mrd. Euro, sondern 63,7 Mrd. Euro betragen! Lesen Sie mehr.